鄭家純。 西塔的運營經驗,可作為東塔的參考。 K11是潮人活動場所。
  運營項目包含酒店、高端服務式公寓、寫字樓及購物藝術中心
  530米!廣州東塔拔地而起,傲視珠江新城高樓群。此後,它將永遠保持“廣州第一高樓”的稱號——未來所有規劃的樓宇都不會比它更高了。
  然而,東塔未來收得回成本嗎?這是許多人關心的問題。隨著城市土地困局凸顯,向天空要土地,增加土地稅收,成為推動建設的初衷。但東塔建成之後能否不負眾望,用創新性的思維去運營,這仍然有待時間檢驗。文/記者何瑞琪圖/記者莫偉濃
  東塔的建造過程,技術層面的東西已經塵埃落定,最令人關註的是後期的運營。過百億元的投資,將如何回籠資金?
  在昨日的媒體發佈會上,本報記者向全國政協常委、周大福集團副董事長、新世界中國地產主席鄭家純提出此問題,他說了一句很關鍵的話:“東塔,我們只租不賣。”周大福要當永遠的業主,背後大有深意。
  資金回籠估計起碼15年
  東塔今日人人趨之若鶩,但是早在2008年廣州新地標東塔地塊拍賣會上,只有周大福一家舉牌,最後以低價2860元/平方米輕鬆拿下。而其他具有實力的開發商,面對東塔巨額投資,都普遍表現出謹慎。
  其中,最關鍵的原因是預計東塔的資金回籠周期會長到15~20年。當時東塔設計方案還沒出台,有專家預測成本會高出西塔20多億元,加上東塔項目出讓公告和土地使用權出讓合同規定,東塔項目不得預售,且需分層確權,不得分割銷售,這更進一步延長了資金回籠周期。
  西塔出租率提振信心
  在市場不看好的前提下,西塔的異軍突起,給了業界一劑強心劑。
  某寫字樓中介說,目前西塔很多客戶都上門求租。越秀集團旗下在港上市的越秀房地產信托基金髮布中期報告顯示,截至2014年6月30日,西塔半年租金收入為4.5億元,出租率為88%,重頭商戶四季酒店入住率為65%。而在2011年,西塔整體出租率才75% 。
  鄭家純相信回報理想
  當年,知名房地產專家韓世同曾寫了一篇博客,對東塔開發的市場前景表示擔憂。如今記者回訪韓世同,他說要修正自己2008年的看法。
  他說,2008年寫字樓都是賣和租的初級概念,靠最基本的方式回籠資金,形式單一,時間較短,不能夠適應商業地產長遠的發展;來到2014年,金融領域早已開始以基金或者其他創新形式來支持商業地產經營發展了。
  他認為,類似於商業地產物業證券化,在引入了信托制產品結構、公司制管理和運作模式、證券市場公開上市的高透明度、公眾參與的高流通性等一整套嚴格而又有效的監管制度之後,早已成為發達國家成熟證券市場中一種具有長期穩定高回報的金融市場創新產品。
  “周大福本來就是‘金主’,同時具備國際視野,它可能會採取符合自己的運作模式回籠資金。”韓世同說,同時,與珠江新城周圍高樓群不同,東塔將會主打稀缺性、獨一無二的概念,“在租金、空置率方面,要區別而談”。
  這也是鄭家純說“東塔,我們只租不賣”的原因。他還補充,並不擔憂收益問題,相信回報會十分理想。
  K11
  廣州東塔自上而下分別為瑰麗酒店、高端服務式公寓、超甲級廣州K11 Office及廣州K11購物藝術中心,在同一團隊下統一運營管理。
  與西塔比較類似的是,東塔將包含酒店、公寓、寫字樓、商場等多種物業形態。鄭家純說,尚未對東塔2016年後開業的人流進行測算。運營的效果好不好,可能先看看K11辦得怎麼樣。
  對於許多潮人來說,K11購物藝術中心並不陌生。在東塔,它占據B2~L8,共10層,總面積約70000平方米,號稱“全球首座融合藝術、人文、自然的高端購物中心”,包括了30米高的玻璃天幕中庭、天際餐飲區與專屬貴賓廳、都市農莊、電影院以及面積3000平方米的高端精品超市。
  而廣州K11 Office已預租約35%的辦公樓面積,確定進駐的意向租戶多為跨國公司。
  這個公司由鄭家純長子鄭志剛創立於2008年。首家K11於香港2009年12月開幕,而上海K11亦於2013年6月開幕。據瞭解,目前已陸續推展至中國11個城市,共19個項目。
  此外,六星級奢華酒店瑰麗酒店也將入駐東塔頂部16層,瑰麗酒店集團首席行政總裁鄭志雯即為鄭裕彤孫女。據悉,廣州瑰麗酒店將於2017年開業,設有251間客房和套房,面積最少達55平方米。
  戴德梁行商業地產服務主管及高級助理董事伍林介紹,珠江新城商圈有購物人流不足、有效的消費力不足等問題,預計珠江新城區域的市場還將有幾年的培育期。再加上電商的衝擊,估計商圈的成熟以及大品牌入駐可能會更為緩慢謹慎。
  也有業內人士分析稱,廣州對於藝術的接受程度,對於購物中心的理解和需求,顯然還沒有達到上海的水平, K11或在廣州水土不服。
  甲級寫字樓
  升租有壓力
  本報訊 (記者潘彧)部分業內人士認為,由於廣州的甲級寫字樓市場供過於求,東塔出租率和租金情況未必很風光。
  記者瞭解到,第一太平戴維斯發佈的第三季度房地產研究報告顯示:三季度,廣州雖然暫無新的甲級寫字樓入市,但由於多個項目推遲交付,預計明年起,市場將迎來甲級寫字樓的供應放量。由於這些未交付的項目也進入到市場競爭,對租金形成下行壓力。第三季度,全市甲級寫字樓租金環比降0.9%,至每平方米每月人民幣153元。
  在超甲級寫字樓“混戰”的情況下,多個業內人士透露,東塔的出租率和租金水平可能並不如宣傳那樣風光。
  戴德梁行企業服務部高級助理董事邱曉瑜對記者表示,東塔從去年第四季度開始啟動預租,最早的成交金額大概在100~120元/平方米左右,目前由於有一定的預租量,租金水平已經達到175~180元/平方米,與珠江新城的平均租金持平。
  邱曉瑜認為,在目前的甲級寫字樓租戶裡面,大部分客戶都在考慮節省辦公面積、縮減運營成本。所以,作為開發商,應該調整策略,降低租價,才可能消化存貨。
  “呼吸的大廈”
  在昨日的媒體發佈會上,主辦方先邀請記者到90樓參觀層一游。雖然這裡玻璃圍繞,卻感受到微風吹來的陣陣涼爽——原來,玻璃與玻璃之間是一扇扇十幾釐米的可活動的小窗戶。由此,東塔也變成了一座“自由呼吸的大廈”。
  電梯43秒到頂
  東塔安裝了兩台目前世界最高速的電梯,速度達到20米/秒。這意味著,從塔底到塔頂,大概只需要43秒的時間。日立方面曾經表示,此前世界上運行最快的電梯用於中國臺北101大廈。而此次研製的新產品又提速了10多千米。
  垃圾真空回收
  東塔採用了真空垃圾回收系統——相當於東塔變成一個巨大的吸塵器,樓道的垃圾投放口就是“吸頭”。扔下一個垃圾,它就會掉入一個垃圾儲存的地方。等到積累一定的量,閥門就會自動打開,“嗖”的一聲,把垃圾吸到另一根真空密閉管子里,被運送到中央收集站。這個過程與塔內人群完全隔離。
  用鋼量超廣州塔+西塔
  東塔工程結構最終用鋼量約為18萬噸。其中,鋼結構用鋼量約11萬噸,其他約7萬噸——也就是說,它比廣州塔和西塔用鋼量總和還要多,大約可建26個埃菲爾鐵塔。
  東塔呈現在我們面前的,是大刀闊斧的直線“方形”設計,與圓形的廣州塔、三角形的西塔相互呼應。東塔的東、南、西三面各自不同,塔冠“之”字形退台式設計,既含有節節高升的美好寓意,又在不同層面、角度營造出空中花園,可東觀日出,西眺夕陽。
  鄭家純表示,將來每個退臺上都將設置空中花園平臺。不過,目前暫時沒有計划去設置專門開放為觀光的景點樓層。
  越高·越薄·越貴
  東塔整體呈現出“越高越薄”的狀態。中建四局總工程師令狐延說,東塔第一層牆體厚1.5米,可以承受住整個東塔的重量;最高一層才幾十釐米,有效為“底下的兄弟”減輕負擔。
  不過,“越高越薄”的背後,是“越高越貴”。據測算,比如國內300米的摩天大樓,均價造價需要35億元,再加100米要多投入25億元,再高100米就要加30億元了。
  東塔建造成本超100億元,西塔只是60億元。不過,有專家分析,兩者建造時間相隔4年,物價因素也要考慮進去。  (原標題:周大福:東塔,我們只租不賣)
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